202105.31
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COVID-19來勢洶洶,可以主張減少租約或違約金酌減嗎?

近月來,全台灣受新型冠狀病毒肺炎(COVID-19)影響,大部分休閒娛樂場所被迫不得營業,餐飲業也一慮採取外帶,讓許多店家生意大打折扣,無法付出房租。
想請房東共體時艱降低租金卻遭拒絕、或是想提前終止租約停損,卻要面臨違約金的賠償,此時或許可以主張情事變更,來請求降低租金、或是酌減違約金。

一、情事變更是什麼?

在簽訂契約後,發生簽約雙方不可預料,並且不可歸責於雙方的事件,導致繼續按照契約履行,會顯失公平,這個時候契約的雙方就能主張情事變更,來變更契約的內容。

因此,要主張情事變更,必須同時符合兩個條件:

1.簽約後發生不可預料、且不可歸責於雙方的事件

目前政府因應COVID-19已經採取全島第三級警戒,對於商家設下諸多限制,若因此造成商家生意受到嚴重影響,就符合第一個條件。

2.按照原本的契約履行,會顯失公平

顯失公平是指若一方因為情事變更而受有不相當的損失或是不預期的利益,具體上,會去衡量簽約的雙方因為情事變更後,有多少損害(比方減少租金或終止租約,對於雙方的影響是什麼),綜合判斷有沒有顯失公平。

以小吃店為例:
承租方的損失可能是:生意直落千丈、與往年的營業額相比大幅下降。
出租方的損失可能是:如果減少租金,可能讓出租房屋的房貸無法繳出;如果終止租約,COVID-19肆虐下,也難以找到新的租客。

二、因為情事變更,可以主張減少租金或終止租約、減少違約金

承租方因為短期內生意受影響,營業額大幅下降,若法院判斷認為若繼續維持同樣租金承租會顯失公平,承租方請求減少期間的租金,就有理由。

另方面,若想要提前終止租約,而受有違約金損害,因為對於出租方的影響較為甚大,若想主張違約金酌減甚至不付違約金,就要針對損害這件事情更詳實說明。

作者 陳育騰 律師