202105.04 1

不動產攻略-關於共有物分割(一)

「5折買下1/4遺產 投資客「割」回1房賺500」(引用蘋果即時新聞文圖)

先簡單介紹 一下法條:

民法第 824 條

共有物之分割,依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕
履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得
將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以
原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者
,得以金錢補償之。
以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分
仍維持共有。
共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。
共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經
各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割
。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。
變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權
,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。
從法條的結構上可以看出大致上有三種方向:
一、原物分配:通常出現在單純的土地上,以原本共有的土地進行分配,
                         可以想像好比切一塊蛋糕一般,每個共有人按比例取得應有的蛋糕。
二、價金分配:也就是說,如果原本的不動產法院認為無法切的公平,可以選擇用金錢找補,
                         把蛋糕賣掉大家一起分錢。
三、原物分配+價金分配:前面二種方法並用,就是有人拿蛋糕有人拿錢。
我國常見的爭議都是發生在繼承後,親族間共有土地、建物持份時的分配。
如同蘋果新聞所述的案例,有投資者的外力介入時,更容易引發共有物分割訴訟,
解決的方式除了共有人間提早協商、被繼承人以遺矚提早分配遺產外,更涉常及土地法等相關規定,
礙於篇幅關係,今天先起個頭、接續筆者再繼續分享實務上經手案例。

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